首套房商贷利率下限下调差别化信贷政策稳定住房消费预期

日前，《中国人民银行，中国银行保监会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确，对购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点。

专家指出，此举是为了坚持住不炒的定位，支持各地从实际出发完善房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展对个人而言，如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，则居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出减少

利率调整发出稳定信号。

今年4月，居民住房贷款出现负增长，减少605亿元，同比少增4022亿元智联金融首席研究员董希淼认为，目前来看，首套房贷利率下调迫在眉睫一方面，有利于稳定居民住房消费预期，刺激新增住房消费需求，另一方面，有助于传递稳的信号，促进房地产市场平稳健康发展此外，它还有助于减少住房消费支出，提振居民的消费意愿和能力

个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要组成部分光大银行金融市场部宏观研究员周表示，央行下调首套房贷利率价格下限，有助于进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，拓展部分地区商业银行房贷利率定价空间，也符合部分地区房地产市场实际情况

董希淼认为，由于国内外形势复杂多变，中国经济下行压力仍然较大，房地产市场风险有所积累因此，需要从供给端和需求端两方面调整和优化房地产金融政策，进一步提振房地产市场信心，刺激住房消费需求

值得注意的是，此次调整主要针对国家层面首套商业性个人住房贷款利率政策下限，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行东方金诚首席宏观分析师王庆认为，在住而不炒定位不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是着眼于鼓励刚需，继续抑制投机性投资需求

遵循城市政策的原则。

全国首套房商业贷款利率下限下调后，各地首套房利率是否同步调整是人们关注的焦点业内人士表示，是否同步调整，主要看各地具体实际

中国人民银行金融市场司司长邹兰表示，我国房地产市场区域性特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循因城施策的原则，采取国家+地方+银行三级确定机制。

以利率下限为例此前，国家层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60个基点这是整个国家都应该遵守的下限政策，人民银行各省级分行按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，在国家政策下限的基础上，确定辖内各城市贷款利率加上下限，该下限为该城市必须遵守的下限实践中，大部分城市直接采用国家下限，没有任何附加要求，结合银行自身经营状况，客户风险状况和信用状况等，在各城市利率政策下限的基础上，明确利率的定价规则，合理确定每笔贷款的具体数值，是完全市场化的商业决策

上述《通知》明确，在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖内各城市首套房，二套房商业性个人住房贷款利率下限。

专家表示，这意味着各地既可以选择跟随全国下限，也可以保持不变或适度上调，以保持区域房地产市场的稳定银行业金融机构应当在城市贷款利率下限的基础上，结合自身经营状况，客户风险状况和信用状况，合理确定每笔贷款的具体数值

今年3月以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率，平均幅度在20至60个基点此外，一些省级市场利率定价自律机制也配合当地政府的监管要求，根据本市实际情况，下调首付比例下限和本市利率下限

降低刚需买房的成本。

此次政策调整后，国家层面首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR不低于同期调整为LPR不低于同期负20个基点，在4月20日发布的5年期以上LPR基础上上浮4.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降低首套房商业贷款利率下限，有助于进一步降低购房成本同时结合近期各地的政策调整，客观上可以进一步减轻刚需群体的购房压力

具体来说，本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调的，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出减少据业内专家测算，如果贷款金额为50万元，期限为30年，等额本息还款，利率下调20个基点，平均每月可减少还款约60元，未来30年可减少利息支出约2万元

不过，专家提醒，《通知》主要针对新增商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

我们应该考虑如何进一步采取更多的支持政策，以满足改善型住房的需求董希淼建议，目前大多数商业银行对个人住房贷款政策进行了微调，如降低贷款利率，加快放款速度等，但这些调整主要集中在满足首套住房的消费需求上下一步，应采取更多支持政策满足改善性住房需求，如适当放宽贷款条件，对已结清贷款的购房人采取灵活的认定政策金融部门要及时优化相应的监管要求，支持商业银行更好地服务改善型住房消费者，如降低二套房首付比例，调整二套房贷款利率等同时，商业银行要加快产品和服务创新，探索满足老年人，新市民等群体住房消费需求的途径