深圳出招降二手房成本：试水“带押过户”欠款500万立省10万

继济南，昆明之后，深圳也开始试点带抵押过户的二手房交易服务。

坪山公证处最近几天完成了深圳首笔公证存款+免赎楼过户的二手房交易服务与目前先赎楼再过户的模式相比，新模式引入政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现抵押过户，免除赎楼担保费，降低二手房交易成本

坪山公证处表示，抵押过户模式可以直接降低1/3的交易成本按照目前市场惯例，建筑赎回费用按欠款的2%计算，欠款300万可以省6万，欠款500万可以省10万

交易成本下降了1/3。

时代周报记者了解到，带抵押过户二手房交易模式的基本流程包括:交易双方和债权人共同与公证处签订《公证存款服务协议》，监督买方购房款在公证处，存入专用账户，抵押权人同意将处于抵押状态的房产过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请将房产直接过户至买受人名下，不注销原抵押权，公证处结清资金，注销抵押权，如果买方有贷款，抵押给买方贷款银行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程来看，过去的模式是房东筹钱偿还二手房剩余贷款——房东卖房——买家付费——房东代收，现在的模式是房东卖房——买家付费——房东偿还二手房剩余贷款，代收但在深圳的二手房交易中，通常都是买家出钱赎楼，只有卖家急卖，卖家才会赎回楼房

深圳首批试点交易于6月中旬启动，7月底完成抵押过户，资金结算和抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接和尾款结算，涉及房屋10余套，交易资金4000余万元。

与目前广泛采用的先止赎后转让模式相比，公证存款+抵押免止赎转让模式解决了交易双方和债权人对交易过程安全，资金安全和债权安全的顾虑，缩短了交易周期，降低了交易成本。

坪山公证处表示，公证存款+无抵押房屋转让的模式，省去了抵押环节，也为双方节省了抵押过程中产生的抵押资金利息，担保费等抵押费用按照目前市场普遍的止赎成本，交易成本可以直接降低1/3对于查封房产的交易，因为止赎成本更高，减免比例无疑更大

中原华侨城春水岸资深商铺董告诉时代周报记者，目前一栋楼有两种赎回方式:现金赎回和额度赎回具体来说，现金止赎是指卖方或买方通过担保公司垫付资金赎回楼房，止赎金额是指卖方向银行申请提前还款，银行指定一家有止赎金额的担保公司赎回楼房

据罗建明介绍，兑付现金由担保公司用自有资金先行垫付仅担保费，加上日息，一天8000元左右量大的话，还是可以61天一般流程5到8天就能完成，赎回拖欠1000万的楼款成本在48000元左右取消抵押品赎回权的成本包括担保费和利息担保费一般是欠款的1%，利息0.6%—1%，整体费用在2%左右拖欠300万的止赎费用约6万元

有望提高二手房的流通效率。

有偿转让在深圳并非首例。

8月初，昆明市举行存量房抵押合并登记启动仪式，成功办理云南首笔二手房抵押合并登记，并现场发放云南首张二手房抵押房地产证8月中旬，济南市委市政府召开新闻发布会，推出二手房带费过户新登记模式

深圳，昆明，济南这三个首批带抵押转让试点城市有一个共同点——二手房市场表现平平7月份二手房销售价格指数环比，同比均有所下降，其中深圳同比降幅最大，为3.5%

据深圳房地产信息平台统计，8月深圳二手商品房成交22.68万平方米，同比下降0.24%其中，二手商品住宅成交19.34万平方米，同比下降0.19%今年1—8月，深圳二手房成交12444套，月均成交1555.5套，创历史新低

市场低迷，买家继续观望，卖家挂牌价继续降低。

据乐有家研究中心统计，过去一年，深圳挂牌价与参考价相差10%以内的房源数量翻了一番，挂牌价高于参考价30%以下的房源比例从一年前的30%左右上升到50%左右，说明挂牌价接近参考价的房源数量增加，更多业主降低了预期参考价格成为买卖双方博弈的重要参考线值得注意的是，7月份，深圳约六成二手房以接近参考价成交

挂牌价偏离值=/参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的比较。

较低的交易成本能否推动购房者入市。

广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李认为，今年以来，深圳二手房成交量创下新低，市场预期不足是重要原因但交易的周期太长，成本太高，也导致部分刚需换房需求难以实现深圳不仅换房需求大，需求也大在高房价，大户型，豪宅的情况下，总价可控的小户型二手房是新市民上车扎根的重要选择降低成本，缩短周期，有利于新市民购房，也会促进换房需求

李认为，伴随着央行继续大幅降低水平，各项楼市调控政策的成效开始显现叠加这种带抵押转让，有助于增强市场的信心和预期，对稳定二手房市场起到积极作用，也有望提高房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模