积极化债世茂股份借租赁收入增长平滑市场波动

对于投资者来说，这是一份诚实而积极的报告。

2022年半年报显示，上海世茂股份上半年实现营收35.79亿元，同比下降69.92%，其中房地产租金收入6.68亿元，同比上升2.28%，综合毛利9.22亿元，同比下降79.92%，净利润—4.76亿元，同比下降121.85%，归母净利润—3.48亿元，同比下降130.47%。

对于经营业绩同比下滑，世茂股份表示，由于房地产市场持续低迷，自2021年第三季度起，公司销售形势转为下行，土地投资暂停，叠加今年上半年新一轮疫情影响公司的正常经营活动也受到了影响，销售额大幅下降，库存去化速度放缓，结转收入同比减少但半年报数据显示，伴随着商业项目逐步进入交付运营阶段，世茂股份的房地产租金收入具有增长潜力

积极转换债务

伴随着行业和公司流动性的紧张，世茂股份不得不寻求一些即将到期的公开市场债券的延期下半年，世茂累计公开市场债务到期总额约29.5亿元，其中7月到期的20世茂G2已召开持有人会议并通过展期目前20世茂G1正常付息，20世茂G3展期至2024年9月1日

世茂股份债券展期有迹可循9月6日公告显示，1—8月，公司实现销售合同面积约42万平方米，同比下降62%，签约金额约61亿元，同比下降73%，达到年度签约目标的47%

尽管面临流动性困境，2022年上半年，世茂支付了19世茂G1，19世茂G2，20上海世茂PPN001等三只公开市场债券，总金额为34亿元。

虽然市场保证金有所改善，但世茂股份预测，下半年流动性偏紧的局面将持续较长时间面对阶段性压力，公司积极采取各种措施，全面开展债务风险缓释工作，针对不同类型的债务问题制定针对性的解决方案

进一步压缩费用预算，总部严控费用，统筹资金使用，

继续暂停土地投资，

在保证重点项目建设进度的同时，调整部分项目开发节奏，实行阶段性停缓建，减少开发建设投资，

对于优质资产，引入战略合作伙伴，推动公司由重资产模式向轻资产模式转变，

在运营层面，我们注重运营现金流，密切关注销售回款。在业务上，精细化管理，降低运营费用，

组织层面，精简行政机构，

加速付款，

根据到期债务情况，积极与债权人协商，沟通延期降息，利用经营性现金流有序推进减债，促进债务风险逐步化解。

挖掘业务增长的潜力

公司将继续坚持并优化‘房地产开发销售+商业运营管理’的双轮驱动运营模式，同时加大向商业轻资产业务的转型，逐步摆脱对高杠杆，高周转等传统运营模式的依赖世茂股份在中报中陈述，多少凸显了世茂股份对商业运作的信心

在过去的半年里，实体企业的倒闭导致客流和业绩大幅下滑4—5月，世茂股份管理的商业项目客流量较去年同期分别下降58%和55%

但由于全国布局起步较早，世茂股份部分商业项目表现出较强的业务韧性比如厦门集美世茂广场一周年期间，吸引了约18万人次，带动销售额超过2000万元这家商场2021年4月开业，已签约135个品牌同样受静态管理影响的济南世茂广场，今年四五月份销售流量锐减伴随着5月下旬的开业和回暖，经营活动重回正轨，6月份销售额超过去年同期水平

报告显示，7月底，世茂股份已在全国9个城市联合推出世茂疯狂抢人节等促销活动，从而推动各项目销售和客流实现大幅增长。

今年以来，全国各地写字楼租赁需求进一步萎缩据仲量联行统计，上半年，全国20个重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率高于30%，8个城市处于20%—30%区间租金方面，全国20个重点城市全部录得负增长

虽然上半年世茂商业写字楼项目整体出租率略有下降，较2021年底下降约2.8个百分点，但整体表现仍优于市场竞品这主要得益于各项目对区域市场的准确判断，以及采取合理灵活的租赁策略

以南京雨花世茂智汇花园为例，为应对传统租赁市场淡季外部不利因素的影响，该项目通过暖春计划等促销手段取得了良好的租赁效果，上半年出租率保持在95%左右此外，长沙世茂环球金融中心项目在金融，能源，TMT，专业服务等领域深耕，吸引众多世界500强企业入驻，形成产业高地，同时抵御市场波动

公司认为，长期来看，消费升级，新市民，多子女，老龄化等社会特征越来越明显，将带动房地产相关产业链新需求的产生，打开发展空间比如城市服务中的城市更新，旧居住区改造等业务轻资产管理，代建管理等在合作模式下，探索扩大公募REITs范围的融资机制等，都为行业探索新的发展模式提供了空间和机会

目前，世茂股份管理的轻资产项目有7个，管理体量约33万平方米，包括整租，管理输出，专业服务等多种合作模式此外，公司在后续拓展中拥有大量资源，其中推进至营业点洽谈阶段的项目体量已达约81万平方米世茂股份认为，伴随着市场环境的改善，公司对轻资产业务的投入将会加大，或将逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局

但商业收入的增长需要一个培育期，世茂股份能否通过商业收入的增长应对瞬息万变的市场环境，成功突围，还有待观察。