土地市场新动向民营巨头缺位迷你房企趁机捡漏

郑州第一批集中供地刚刚落下帷幕日前，苏州启动第二轮集中供地

根据公开信息，苏州17宗土地成功出让，总成交额约270亿元除核心板块3宗地块封顶为一次性报价外，其余14宗地块均以底价成交，平均溢价率约为3.1%

根据郝迪的统计com，拿地的都是苏州本地企业，其中国企拿地数量占88%，拿地金额占96%这与近期土地市场的大趋势是一致的在6月22日结束的郑州首轮土地拍卖中，当地市投成为拿地主力，拿地比例接近50%西南证券数据显示，今年前5个月，国企在TOP50总拿地金额中占比高达74%

纵观今年第一轮集中供地，土地市场上出现了不少地方民企或中小房企，并有所斩获合肥首轮土拍，9宗有竞争力的优质地块被当地民企竞得，在上海首轮供地中，还有同润，佳运地产等中小房企

业内人士指出，中小房企在此前的规模扩张中失利，但每一片乌云背后都有一线希望，负债低，杠杆率低，可以抓住竞争压力小，参与门槛较低的窗口期补仓但由于其资金实力，未来可能不会收购太多土地

民营房企孤军奋战。

在第二批土地供应中，苏州有22宗住宅地块挂牌其中，两宗地块因规划调整而终止出让除3宗安置房外，本次商品住宅地块成功出让17宗，总成交金额270.4亿元

其中，位于工业园区的星海高中东地块在本次拍卖中备受关注共有12家房企进入一次性报价阶段，最终经过32轮报价，被有国资背景的苏州工业园区拿下成交价约32.9亿元，为今日总价最高地块，溢价率14.98%

溢价率最高的地块为工业园区月亮湾地块，由苏集团以14.99%的溢价率竞得，成交总价16.01亿元共有13家房企进入一次性报价，位于产业园的另一热门地块奥体南地块也被苏集团收购，成交价14.4亿元，溢价率14.97%

此外，苏集团录得另外两宗宅地，总拿地65.2亿元成为此轮苏拍的最大赢家。

除上述三宗地块外，其余14宗地块均以底价成交，整体平均溢价率仅为3.1%，土地热度分化持续加剧。

值得注意的是，有两家民营企业在此轮集中供地中成功补仓，分别是恒通和苏州嘉盛其中，恒通以6.7亿元拿下吴江区一块地，苏州嘉盛以2.9亿元拿下吴中区一块体量小，密度低的地块

有熟悉苏州本地市场的地产行业人士向第一财经分析伴随着近期苏州政策的放松，土地拍卖的热度有所回升，主要表现在核心板块地价上涨，民营企业拿地

相对而言，近期出台包括重启棚改货币化安置，房票安置等救市政策的郑州，在第一轮集中供地中表现平平。

柯睿数据显示，郑州土拍15宗地块成功成交，平均溢价率仅为1.9%，拿地主力依然是郑州本地城投，其中正地集团共拿下5宗地块，拿地金额约34亿元，此外，郑州地铁和金水建设也各拿了1宗，郑州当地国企拿了近50%的土地。

在民营房企中，龙湖，碧桂园，郑州本地的魏勇地产等企业也出现拿地但房企拿下的土地大多是现有项目后期开发用地或前期已经介入的城市转换用地，只有龙湖拿下的土地是非定向出让用地民营房企拿地依然谨慎

据中指院统计，在第一批集中供地中，北京，深圳，厦门，重庆等城市，央企拿地比例超过50%，南京超过90%。

在土地市场的民营房企100强中，数字逐渐淡出，目前依然活跃的主要是碧桂园，龙湖，徐汇，滨江等资金状况相对较好的房企韩毅智库数据显示，2022年1—5月，股权拿地金额前50的企业中，滨江以375亿元位列民营企业第一，龙湖以202亿元紧随其后

在6月22日结束的郑州首轮土地拍卖中，龙湖以12%的溢价率获得一幅地块，总价9.35亿元在已经完成两轮集中供地的北京，徐汇，龙湖相继拿下一幅地块杭州本土房企滨江集团在今年杭州首轮土地拍卖中，以总价超184亿元拿下11幅地块

迷你房企涌现。

虽然大部分城市鲜有民营企业的踪迹，但在合肥首轮土地拍卖市场中，民营企业拿地数量占到50%以上，其中主力是当地中小型民营房企。

根据郝迪的统计com，合肥首轮土地拍卖成交的22宗土地中，民营企业竞得14宗，占比64%，拿地金额合计103亿元，占比55%拿地企业包括安徽置地，安徽新华，安徽邦泰，远大，文怡等合肥或安徽其他城市的民营企业，以及魏星地产，龙湖等外地民营房企

类似的现象也出现在上海第一轮土地供应中比如上海嘉运地产，一家接连拿下金山和宝山罗店两块地的小房企，早年仅在上海开发了四个项目，如今时隔多年再次回归上海中小民营企业如大华，大名城，上海通润投资等也有所斩获

事实上，杭州本地的企业，众安集团，德信地产，在杭州第一轮土地拍卖中也是花钱拿地的众安收获5宗地块，拿地总金额约39亿元

对于地方民企或中小房企一枝独秀的现象，宋宏伟分析，在前几年房企疯狂融资加杠杆的时期，中小房企因为规模小，融资难，流动负债相对较好同时，中小房企基本都是深耕，更了解当地市场，更了解市场需求和风险

目前大型房企拿地积极性下降，土地拍卖竞争也有所下降土地市场的门槛和房企拿地的附加成本都在不断降低对这些企业来说，就是拿地的时间窗口宋宏伟指出

但是中小民营企业的市场份额还是比较小的从拿地金额来看，第一轮集中供地中，中小民营企业拿地金额占比不到20%韩毅智库研究总监俞晓宇表示，接下来，地方民企或中小房企会继续拿地，但总体来看，民企拿地难有明显改善大型房企还没有恢复土地投入，地方中小民企毕竟实力有限