商圈分析仅需一步，MobTech智图助力第一财经深挖城市商圈发展潜力

城市商圈作为线下商业的重要载体，是促进消费升级的重要平台，是提升城市经济活力的重要引擎。近日，第一财经、CBNData联合发起的「向真·2022 中国新消费品牌增长活动季」，同时在线上重磅发布并解读《2022中国新消费品牌增长力白皮书》。MobTech袤博科技以及Mob研究院作为研究合作伙伴，通过MobTech智图SaaS平台提供的城市商业大数据，助力商业地产及新消费品牌全方位洞察。

MobTech自研的智图城市商业大数据平台V1.3版本也于近期正式发布，其中区域分析模块在已有的区县、板块、自定义围栏、商场周边围栏等维度的基础上，新增商圈分析功能，支持对各商圈的人口热力、POI数据、客流规模、所在区域宏观信息、常驻客群消费轨迹与偏好、基础画像等全维度数据的查看，赋能实体商业在筹备期、运营调改期及阶段性的活动策划及营销中营造竞争优势。

如何基于数据进行商圈研策分析？

本次智图V1.3版本中新增的商圈分析功能，支持对商圈人口密度、客流分布、配套统计及常驻客群画像及消费偏好等基本信息的查询，辅助客户快速评估商圈能级、竞争态势、竞品和对标项目的经营动态以及具象的客群画像。智图基于商业地产经营场景，建立人和POI的关系，用户可快速获取商圈内消费者的年龄和家庭结构构成、收支水平、消费习惯、业态业种及品牌偏好等重要特征，在客观数据加持下开展实际业务，科学有针对性地建立竞争优势。同时，智图平台的商圈商业数据已实现自动更新，支持多商圈对比，可根据不同时间窗内商圈及项目的客群变化，实现对商圈价值具时效性的、体系化的科学评估。

实际应用场景中，商圈分析可应用于商业项目开发全流程，投拓期可助力商业进驻性决策，明确商圈能级、规模、项目分布、竞争态势和客流分布；运营期可以监测本项目的客群吸附能力和竞品分流情况，分析新入市项目和首店对所在商圈整体客流及本项目客流的影响；在调改期可识别商圈客流热点项目，并通过多维度的消费者数据分析优势项目的招营亮点，推动本体调改策略指定和落地。首店、旗舰店等品牌方可应用于择址中，譬如测算商圈客流规模、客群结构和消费能级是否能满足门店选址要求，分析商圈常驻客群与品牌目标消费客群的匹配性，品牌调性与商圈消费偏好的契合度等。

依托于智图平台的商圈洞察实例

以上海北外滩商圈和前滩商圈两个区域商圈为例：

“复兴”的北外滩商圈

北外滩商圈位于虹口南部滨江区域，地处黄浦江和苏州河交汇点，与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”核心商务区。北外滩商圈以中端商业综合体项目为主，商圈辐射范围达虹口、静安、杨浦，并通过临平路商圈（瑞虹天地）与四川北路商圈相连。优质项目的入市大大提升商圈整体能级和辐射力。2021年下半年北外滩商圈迎来了来福士及瑞虹太阳宫等新成员，商圈日均客流整体水平拉升到20万左右，进一步填补了北外滩商圈的商业空白。但也对已有项目形成强力客群抢夺，白玉兰广场整体客流水平下降达15%左右。

商圈概况：北外滩4平方公里，规划总建筑面积840万平方米，办公商业、住宅、其他规模比例为6:3:1，全域有40栋甲级写字楼，包括浦西新地标——480米的高楼。常驻人口密度达3.83人/百㎡，辐射范围内常住人口达189万，辐射范围内覆盖虹口、静安、杨浦等，以老城区为主。以代表项目北外滩来福士为例，15mins车行圈中辐射客群主要为办公客群。

“新兴”的前滩商圈

前滩商圈位于浦东中环线以内，由陆家嘴集团整体开发。铁狮门晶耀前滩2019年开业，是前滩首个开业的商业项目。前滩太古里2021年入市，更是将前滩商圈的日均客流由5万拉升到15万，且持续提升节假日客流涨幅，打破了浦东陆家嘴商圈一家独大的局面，提升商圈的商业能级，未来将打造“升级版”陆家嘴。晶耀前滩作为太古里入市前的前滩唯一商业项目，以亲子主题及社区、写字楼商业配套为主，与定位高端的太古里形成了完美的优势互补。

商圈概况：前滩2.83平方公里，6，8，11号线交汇，规划总建筑面积350万平方米，以城市综合体的形式组团开发，其中办公约150万平方米、商业60万平方米；规划居住人口2.5万，商务办公人口20万。常驻人口密度达1.50人/百㎡，辐射范围内常住人口达97万，辐射范围覆盖浦东、徐汇区等。以代表项目前滩太古里为例， 15mins车行圈中辐射居住和办公客群不相上下。

对比两大商圈，北外滩商圈面积更大，商圈内居住人口密度大于现阶段的前滩，并呈现工作日日均客流高于节假日的特征；前滩商圈区域面积虽仅是北外滩商圈的1/4，商圈内人口密度也较低，但是客流表现不俗，并呈现节假日日均客流高于工作日的特征。作为新兴市级商圈，无论是现营项目数量还是体量，前滩都败给了北外滩，但是随着前滩太古里优质高奢项目的入市，大大提升了商圈辐射能级及范围，客流到访总量奋起直追北外滩商圈。

在商业体及品牌店纷纷“内卷”的背景下，城市商圈的建设日趋成熟，并进入存量改造，近年持续升温的首店经济也不断为其注入了新的活力。而不论对于新商业项目入市、存量项目改造升级，还是品牌方选址和布局优化，在激烈的竞争环境下都需要抢占商圈内客流量高地，匹配商圈消费水平及偏好，才可以在“喜新厌旧”的消费节奏大环境和有限的消费需求中持续生长。因此，科学评估商圈空间布局、业态结构、发展规模及消费人群，也就成为了商业地产开发及运营商和品牌商在研策分析中日益重视的一环。

MobTech 袤博科技聚焦十年超大规模的数据沉淀，不断探索商业数据的分析和应用新模式，自研推出智图城市商业大数据平台，平台深度挖掘多源数据，拥有全域覆盖、高效整合、长效回溯等显著优势，覆盖全国重点省市超40个，商业场景POI超3000万个，热门商场购物中心收录超7000家，知名连锁品牌收录超8000家，商场客群数据可回溯2年以上。

截至目前，MobTech袤博科技已服务500多个商业地产项目，为瑞安、龙湖、华润、融创、旭辉、大悦城、天河城、招商局、华联SKP、光大安石、星河置业等知名房地产开发商提供商业大数据产品服务和解决方案，精准咬合商业地产开发全流程，为城市进入性决策、拿地评估、轻资产收并购、项目定位、项目商业体量和租金测算、市场监测、品牌招商、项目运营、项目调改等里程碑业务节点全面赋能，为城市商业提供科学的决策支撑，共同驱动智慧商业新增长。

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