滨江集团002244：杭州拿地规模超去年全年项目盈利能力提高

事件:4月25日，杭州集中供地结束，滨江集团拿地11宗，总拿地金额184.35亿元，排名第一主城区地块占比萎缩，土地拍卖热度环比略有下降杭州2022年第一轮集中供地推出的60宗地块中，成交59宗，流拍率1.7%，触顶剧情占比39.0%，环比下降29.6pct出让地块总建筑面积580.74万平方米，成交总价826.75亿元，整体保险费率为6.4%，环比下降0.6个百分点主城区地块占比环比下降43.1pct至15.6%，叠加土拍规则略有收紧杭州2022年第一轮集中供地略低于去年三轮此轮集中供地规模仅次于2021年第一批与去年同期相比，建筑面积减少176.5万㎡，流拍率上升1.7pct，高峰地块占比下降34.7pct由于本轮土拍最高溢价10%的限制，溢价率同比下降19.7pct拿地规模超过去年，股权比例继续提高滨江集团在此轮集中供地中拿下11宗土地，总建筑面积约128万㎡，总金额184亿元2021年杭州三轮土地拍卖，公司分别获得五幅，一幅，四幅地块，总建筑面积99万㎡，全年各地区新开工面积462万平方米杭州土拍公司此轮拿地规模超过去年三轮，占全年拿地总建筑面积的1/4以上公司土地收购的股权比例进一步提高杭州2022年第一轮土地拍卖股权占比约60.1%，比去年杭州拿地项目高2.1个百分点，比去年全年高7.5个百分点楼盘差价加大，项目层面利润空间充足公司本轮拿地利润率高于2021年考虑公建影响，公司2021年前三轮集中供地拿地项目与2022年第一轮的房价差分别为13949，12536，15108，17578元/m2，楼面均价分别占销售均价的70%，68%，60%，55%参考公司平均拿地价格和销售限价，我们预计11个项目总可售价值为393亿元，项目层面净利润为53亿元，项目层面归属于母公司股权的净利润为36亿元本轮新项目整体潜在净利润率为14%，比2021年收购的项目高出约4pct投资建议:在此轮土地拍卖中，公司获得的项目建筑面积超过杭州2021年新增面积，楼盘与楼盘价差有所拉大项目规模和利润率有所提升，叠加股权比例进一步提升，未来盈利能力有保障我们预计2021—2023年，公司将实现营业收入370.2亿，541.8亿，672.1亿，同比增长29.4%，46.4%，24.1%，归属于母公司的净利润为26.0亿，33.4亿，41.4亿，同比增长11.7%，28.3%，24.1%，每股摊薄收益为0.84，1.07和1.33，当前股价为2021年PE的8.6倍，维持买入评级风险:融资环境收紧超预期，房地产调控政策收紧超预期，双集中转让规则进一步改变，引用数据滞后或不及时