华泰南京建邺REIT获通过市场的变化藏在估值下调等细节里

观点网 南京首单基础设施公募REITs项目正式获批。

6月28日，以建邺区国际研发总部园部分自持载体为底层资产的公募REITs基金，正式获得中国证监会准予注册的批复，并经上海证券交易所审核通过，成为南京市首单获批的基础设施公募REITs项目。

产城园区评论获悉，该项目基金名称为华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金，发行人为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司。

该项目底层资产为南京市建邺区国际研发总部园4栋科研设计用房中的部分建筑，地处南京主城西南部、人口结构最年轻的城区，高新技术产业聚集，公共配套设施齐全，交通网络密集。

值得关注的是，与递交申请时相比，该REIT的入池资产、估值等都有了一些变化。

资产情况

华泰南京建邺REIT的基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为华泰资管-南京建邺产业园1号资产支持专项计划资产支持证券，并将通过持有该资产支持证券全部份额，进而持有基础设施资产所属的项目公司的全部股权和对项目公司的全部债权。该基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由建邺高投全资持有。

具体来看，基础设施资产为南京市建邺区奥体大街68号「国际研发总部园」4栋科研设计用房中的部分建筑，具体为2幢101-601室、801-2001室，3幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514至1201-1214、1601-1614至2001-2014、2101-2112、2201-2214至2401-2414室，4幢二单元101-701、901、1201-1401室、三单元、四单元201-501室，5幢二单元101-901、1301-1501、三单元301-501室、四单元。

根据戴德梁行出具的评估报告，截至价值时点即2023年12月31日，目标基础设施资产估值合计10.17亿元。

基础设施资产估值及重要参数显示，奥体大街68号基础设施资产项目建筑面积和可租赁面积均为119207.6平米，2023年12月末出租率为82.31%；2023年12月末已签约平均月租金71.44元/平米/月；折现率假设6.75%。

截至2023年12月31日的估值是10.17亿元，估值单价为8531元/平米。

产城园区评论了解到，基础设施资产历史运营整体情况为，2021-2023年末，项目出租率分别为88.12%、84.93%和82.31%；截至2023年12月31日，基础设施资产整体出租率为82.31%。

2021-2023年，项目运营收入分别为7815.54万元、7806.91万元和9058.08万元；运营净收益分别为6108.90万元、6128.09万元和7172.57万元。

基础设施资产于2016年5月20日开始投入运营，截至2023年12月31日，已运营7年以上。2016-2023年，基础设施项目历史收缴率分别为100%、99.93%、97.56%、99.13%、99.73%、98.67%、97.27%和89.38%。能够发现，2023年资产收缴率下滑程度较大。

募集说明书中解释，基础设施资产历史上存在两家免租租户，经过市场化协商后，项目公司与免租租户重新签订了支付租金的租赁协议。租赁协议的变更导致上述两家租户支付租金及物业管理费的时点存在一定的滞后。

截至招募说明书出具日，上述两家租户已全额支付了截至2023年12月31日的租金及物业管理费，基础设施资产追缴后的收缴率上升至93.47%。

租户与隐忧

诚然，交易所关注到了资产的一些隐忧情况。

产城园区评论获悉，此前，上交所亦曾要求该REIT补充披露基础设施资产出租率较低的原因；历史租金水平，租金上涨情况、原因及合理性，租金上涨后租户续约情况，并结合历史租约、市场情况、可比物业等补充披露租金假设的合理性；以及补充披露物业管理费假设合理性、论证收缴率假设的合理性、对折现率设置的合理性等内容。

建邺产业园REIT项目也在随后回复了交易所问询。可以发现，与递交申请时相比，入池资产、估值、租金单价、租金增长率等都有所变化。

根据披露的租户情况，截至2023年12月31日，基础设施资产共租予76户租户，合计租赁面积为98122.47平米，其中科研办公部分占多数，共计67户，租赁面积占比为93.49%，配套服务共计9户，属于配套支持性租户，租赁面积占比为6.51%。

从租户类型看，截至2023年末，基础设施资产租户类型较为分散，涵盖了科研技术、信息技术、新能源、工程技术等多个行业；从租赁期限看，基础设施资产的租赁合同期限以年租赁期为主，租赁面积占比为57.57%，租赁面积在3年(不含)以上的面积占比为27.00%。

截至2023年末，基础设施资产租赁期在1年以内的短租约租户共计10户，租赁面积合计10024.36平米，且上述短租约租户中，入驻时间在3年及以上的租赁面积占比达88.72%，在历史租约到期后大部分正常续约或在基础设施资产范围内换租其他位置，整体租赁稳定性较好。

另外，基础设施资产租约剩余租赁期限大多集中在3年以内(合计占比85.67%)，其中租约剩余租赁期限在1年以内的占比为35.05%，剩余租赁期限在(1,3)年区间的租赁面积占比为50.62%。

备受关注的是资产的剥离与项目估值下调。据了解，首次申报时原入池资产为134872.96平米；反馈回复中对入池资产进行了调整，剥离了部分资产。具体剥离范围包括:国际研发总部园1幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514室及4幢一单元1601-1901室房屋。拟入池面积减少至119207.60平米。

入池资产面积缩小估值必然下调，但华泰南京建邺REITs的评估单价下调幅度较大:首次申报时的估值为16.5亿元，估值单价为12233.73元/平米；调整后的总估值规模为10.17亿元；估值单价为8531元/平米。受面积调整影响，仅考虑估值单价方面，下调比例达到了30.27%。

回复中指，估值的调整并非由于基础设施资产在首次申报后运营情况出现明显不利变化，而是基于审慎原则的预测更有助于保障基金份额持有人利益。

有分析指出，估值调整的原因，主要是由出租率、租金水平、租金增长率、收缴率、折现率以及评估基准日调整这六大因素决定。

受经济环境影响，近年大部分产业园区REITs的出租率和租金单价不容乐观，直接导致绝大部分项目估值下调。经过审慎评估，评估机构也对华泰南京建邺REIT基础设施资产估值的出租率假设进行了下调。

结合评估机构的市场调研及本项目实际状况，包括但不限于基础设施资产的目前租约情况、历史续租情况、运营模式及项目公司所在市场的供求情况，假设目标基础设施资产2024- 2025年出租率为82%，2026年及以后稳定为84%。