实探北京楼市：有学区房直降百万！

近日，中国证券报记者对北京地区二手房、新房市场进行实地调研发现，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余，新增挂牌量超过1.6万套。部分二手房房价出现明显下降，但整体仍保持平稳态势。

相比二手房，新房市场成交价格比较坚挺，除了个别即将清盘的楼盘外，降价促销活动较少。值得注意的是，很多开发商加速清盘老项目的同时，开始准备新项目入市。

二手房挂牌量创新高

“目前北京地区二手房挂牌量达到166130套，创下近年新高。为了加速成交，最近很多房源出现调价动作，有的房源一次性降了5%左右。预计短期内这一趋势将持续。”走访过程中，链家相关人士告诉中国证券报记者。

记者在链家系统看到，大幅降价的房源主要是远郊次新房和城区“老破小”。

“这套两居室，因为业主着急用钱，258万就全款成交了，低于市场价30万元左右。”链家资深中介王玫指着大兴区南六环外一套次新房成交记录，对中国证券报记者说。

王玫告诉记者，十一假期上述小区基本没有成交，挂牌量倒是增加了不少。

“假期前几天，离京出游的人比较多。10月4日之后陆续有回京的客户，片区有一些成交，但成交量整体不高。”走访过程中，多位中介人士告诉中国证券报记者。

“假期我一直在联系客户，但成交比较一般。房源现在非常充足，一些业主主动调价，这套房源比5月份成交的同户型降了100万元左右。”西城区一家中介工作人员向中国证券报记者展示了一套目前标价700多万元的学区房调价记录，记者看到，假期期间这套房源主动调价2次，累计调降31万元。

中原地产数据显示，9月28日至10月5日，北京地区二手房网签数据分别为1051套、243套、210套、10套、1套、5套、8套和9套，累计成交1537套。上年同期分别为843套、906套、1174套、34套、8套、17套、19套、19套，累计成交3020套。但从网签数据来看，今年假期期间二手房网签套数出现了腰斩。

新房成交分化明显

新房方面，记者调研了解到，北京“认房不认贷”政策出台后，很多楼盘加速了清盘进度。

“楼盘2022年底就入市了，近期出台了一系列利好政策后，清盘速度明显加快。目前只剩下一层103平方米南北通透三居室在做最后的清盘活动。之前卖580万元，目前520万元以内就可以卖。9月份成交量非常大，卖完这几套一层特价房，我们整个案场就撤离了。公司在大兴黄村又拿了一块地，趁着市场好，我们马上要预售开盘。”绿城一位销售人士告诉中国证券报记者。

记者观察到，今年国庆假期，新房促销活动力度整体较小。一口价立减1万2千元、买房砸金蛋送家电、买房抽新款苹果手机等活动较为常见。一些楼盘虽然推出一口价房源，但房源朝向、楼层、户型与非特价房源比，逊色不少。楼盘之间成交分化较为明显。

“国庆期间成交还可以，一些是首套刚需，带着父母过来订婚房；还有一些是二套改善型住房，新政出台后，很多客户可以执行二套变首套，假期一共卖了20多套。”房山区某新楼盘销售人员告诉中国证券报记者。

“房山现在还剩下100套左右，去化速度比之前明显加快。公司昌平项目现在处于排卡阶段，售楼处刚建好就已经排了100多位客户，目前还没有拿到预售证。排卡需要冻结5万块钱，10月底预计可以开盘，到时候排卡客户可以优先选房。”中建某项目销售告诉中国证券报记者。

但也有不少楼盘假期期间门可罗雀。“楼盘越卖不动，越没有钱做营销投放，引流越来越困难。现在中介也比较少带客户过来。很多楼盘变成了买方市场，越来越难卖。改善盘稍微好一些，但是也要看项目。”有地产资深项目人士告诉中国证券报记者。

诸葛找房数据显示，9月份，北京新建商品房成交10727套，较8月增加954套，环比上涨9.8%。

记者看到，假期很多楼盘在人流量大的超市、商场积极蓄客，为接下来的四季度销售打基础。