对话赵卓文：置业者有“淘宝”的机会房企也有新机遇

广州推出二手房参考价格机制已经整整一年了日前，广州市住建局宣布建立二手房交易参考价格发布机制，同步公布全市96套住宅参考价格，一度引起市场热议

参考价格机制实施一年后，给广州二手房市场带来了哪些影响伴随着市场进入新阶段，这一政策是否会有所调整置业者如何稳步寻求机会，抓住机会上车

为此，奥一新闻专访了广州同创房地产投资咨询有限公司总经理赵，就前述楼市热点问题进行探讨他认为，目前这是一个机会市场，购房者有淘宝机会买二手房可是，开发商改变开发模式后，也面临着新的发展机遇

政策:二手房参考价格促进市场回归理性。

杜南奥一讯:2021年8月31日，广州建立二手房交易参考价格发布机制，至今已满一年如何评价这一制度对广州二手房市场的影响

赵:二手房参考价格是在特殊时期出台的调控政策，也是最受市场关注的房地产调控政策之一。要客观评价它的影响，我觉得应该从两个方面来看:

一方面使市场从上涨过热状态回归理性节奏政策出台后，广州二手房月均成交量明显下降，从2020年的每月10534套，2021年1—8月的每月11328套下降到2021年9月—2022年7月的每月6009套，成交量处于最近几年来的较低水平成交价相应下降2022年上半年，广州二手房均价为27468元/平方米，比2021年下半年下降2.2%，同比下降11.2%

这就是政策的积极性另一方面，也在客观上造成了买卖过程中的盲箱效应按照规定，卖家和中介公示的价格不能高于指导价，买卖双方无法直接了解实际价格，会在一定程度上抑制市场流动此外，商业银行在发放二手住宅贷款时需要参考这个价格，影响购房者的首付，按揭贷款额度和税费

这个政策对于市场从过热到平稳的转变当然起到了很大的作用，但是我们不能片面的夸大这个政策的影响。

二手房参考价格在广州已经实施一年了，我觉得是时候对这个政策进行检讨和检讨了检讨不是贬义词，而是中性词在楼市过热的时候，这个政策的出台有其合理性目前，市场进入了一个新的阶段，我们需要它变得更加温暖这个时候做出调整是合理的

谈谈市场:它正在慢慢向好的方向发展。

杜南奥一讯:国家统计局数据显示，自2022年2月以来，广州二手房价格指数连续6个月稳中有升这释放了什么信号广州二手房市场发展好吗

赵:整体来看，二手房房价还是稳中有降，市场呈现缓中向好的发展态势。

另外我们注意到，今年7月，广州二手房挂牌量激增，目前已经超过11.46万套这个数据还是比较高的，说明只要政策松绑，市场回暖，居民买卖房屋的积极性就会提高，二手房挂牌量也会大大增加，价格还有回调的空间

杜南奥一新闻:您多次表达过自己的观点:如果二手房市场是活的，那么一手房市场也可以是活的这句话怎么理解

赵:目前，市场交易主要集中在两个方面:刚需住房和改善型住房此前，中央，省，市三级以刚需购房为主，首套住房首付比例和利率比二套更优惠在新的市场背景下，我认为改善型住房的地位进一步凸显，是推动二手房市场回暖的重要动力

这部分拥有自有产权的群体，如果有新的购房需求，在广州限购政策背景下，一般需要通过卖一送一的方式获得购房资格这时候二手房就连起来了二手房回暖，成交量和流动性加快，价格稳定，将有利于房地产市场的整体表现，尤其有利于刚需改善型物业的成交

最近中央定下了支持刚性和改善性住房需求的最新基调这对二手房市场，尤其是改善型住房来说，是一个积极的信号

谈恢复:不是所有的山峰都是珠穆朗玛峰。

杜南奥一新闻:对于促进广州二手房市场更好的复苏，你有什么建议。

赵:要促进二手房市场更好的复苏，激活广州房地产市场，我认为可以从以下几个方面考虑。

首先，适度调整或取消二手房房龄限制日前，广州出台楼市新政，越秀区，海珠区，荔湾区，天河区等9个区将个人销售住房增值税免征期限由2年提高到5年年限是二手房交易的重要因素如果进行适当的调整，比如一年，交易可能会活跃起来

此外，还可以考虑调整或取消二手房参考价格体系，或者适度降低二手房交易税费目前我们二手房的交易税费成本较高，如果略有下降，有望对市场回暖起到积极作用

也可以鼓励刚需买房和以旧换新的改善型购房比如适度降低首套房首付比例和房贷利率，从税收抵扣入手，推动以旧换新

另外，限购可能会局部松绑，人才购买政策可以灵活执行在房地产信贷方面，建议金融等相关部门推出新举措，尤其是鼓励改善性购房

杜南奥一新闻:你如何看待房地产市场的现状。

赵:当我们讨论房地产市场的时候，我们可以把眼睛睁得更大一些为什么市场成交量或楼价一定要涨得很高2020年和2021年上半年的数据都不低当时市场处于巅峰，相当于珠穆朗玛峰的存在但这不是常态珠穆朗玛峰当然很高，但平均而言，中国的山峰还不到其高度的一半并非所有的山峰都是珠穆朗玛峰

回到房地产市场，我觉得今天需要重新审视一下，对其做出新的判断什么是正常什么不正常什么是常态什么是不规范至于接下来会出台什么政策来调控房地产，我觉得还是要用正常值来判断，未来可能会进入一个温和的市场发展阶段

在政策调控方面，我主张既要着眼于长远发展，又要与城市经济发展和城市发展目标相结合假设某个区域想要房地产市场，就应该为这个目标制定一套完整的计划和方案，而不是简单的卖几块地或者多收点税这是短期行为，真正的长期发展也要结合产业和城市的发展

谈发展:置业者有机会淘宝，应注意戒贪

杜南奥一新闻:目前，一些潜在的购房者更喜欢二手房对于二手房的潜在买家，你有什么样的心态建议可以提供一些买房的建议吗

赵:二手房潜在买家要有住而不炒的心态，按需选择他们不需要因为政策利好而盲目入市，也不需要对市场报以过度的偏见

由于经济波动，二手房市场出现新的博弈，投资性买家的抛售还将持续一段时间房地产市场上的特价商品越来越多，房屋的选择也越来越多，房产价格也不断有惊喜目前这是一个机会市场，二手房有一个淘宝的机会但买家需要注意戒贪，超低的价格可能会伴伴随着不确定性同时，你要会买卖

:目前，房地产市场面临一定的挑战，市场信心有所下降广州作为四大一线城市之一，其市场走势明显具有代表性对本土房企有什么建议

赵:房地产业需要稳定和健康的发展，以防止系统性风险稳地价，稳房价，稳预期仍将是主基调

需要明确的是，2022年，房地产行业规模将会萎缩，这是一个很难改变的趋势上一轮以高杠杆，高负债，高周转为特征的扩张已经结束在新的规则下，必然会形成新的市场，也会带来新的机遇我建议房地产企业可以关注一些新的增长点，比如新型城镇化，乡村振兴，城乡一体化，房地产+互联网的发展，智慧城市，智慧社区，智能建筑的发展，新城建设，大健康产业和养老地产，新城市空间与新业态

开发者是时候改变自己的开发模式了接下来我还是建议房企减债，去杠杆，稳健经营，从高周转向高质量，高技术含量，高效率，精细化发展在控制企业风险的前提下，寻找新的业务增长点和利润点，共生合作，整合资源最后，建议企业增强社会责任感，回报社会