在管面积少依赖迪马股份通过聆讯的东原仁知没赶上好时机

疫情正全方位考验着物业行业，尤其是想要登陆资本市场的物管公司。

日前重庆房企迪马股份旗下的物业公司，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司通过了港交所上市聆讯。

如果不出意外，东原仁知会是继金茂服务，力高健康生活之后，今年第三家成功登陆香港资本市场的物管公司。迪马股份公告显示，香港联交所在3月24日举行了上市聆讯，对迪马股份旗下东原仁知城市运营服务集团股份有限公司首次公开发行境外上市外资股(H股)并在香港联交所主板上市的申请进行了审议。

但目前已并非物业股上市的最佳时机从去年下半年开始，伴随着房地产行业调整，与地产板块关联度高的物业板块迎来整体下调，估值已大不如前截止4月14日，80%以上的港股物业公司市值已经腰斩，超过半数物业公司市值只有当初高点时的三成

而今年仅有的两家上市物业公司股价走势也有分化其中今年第一家物企金茂服务在上市首日就出现破发，当天跌幅高达28.75%，目前最新股价仍较招股价跌去超20%

东原仁知通过聆讯也并非易事，此次是东原仁知第二次递表后的结果日前，东原仁知服务首次向港交所递交招股书，但此次递交的招股书于11月1日失效10天后，东原仁知第二次向港交所递表

根据招股书，东原仁知服务于2003年成立，已在中国提供物业管理服务19年，公司的业务主要包括物业管理服务，社区增值服务和非业主增值服务。

截至2021年12月31日，东原仁知服务共有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省，自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。

这一在管面积在物业行业中排名处于中下2021年披露年度在管面积的49家上市物业企业中，在管规模超过亿平方米量级的物业企业已达16家，超过均值为1.10亿平方米，超过均值的物业企业为14家东原仁知服务在管面积距离均值还有较大差距，规模只能排在第34位

在2019年—2021年期间，东原仁知服务收入分别为5.59亿元，7.66亿元及11.93亿元，复合年增长率约为46.1%。。

2021年披露年度营业收入的49家港股上市物业企业中，平均营业收入为33.62亿元，东原仁知的营业收入只能排在第30位。

2019年—2021年期间，东原仁知服务毛利分别为1.32亿元，2.15亿元及3.08亿元，同期毛利率分别为23.7%，28.2%及25.9%中指院研究报告称，东原仁知服务的毛利率处于行业中等水平

净利润方面，在2019年—2021年期间，东原仁知服务归属股东净利润分别为2566万元，8471万元及1.28亿元，复合年增长率约409.4%。

2021年，物业管理服务，社区增值服务和非业主增值服务分别占收益比例为52.7%，24%和23.3%。

其中，物业公司最核心的业务物业管理服务收益占比在提升。

2019—2021年期间，东原仁知服务的物业管理服务的收入分别为2.57亿元，3.49亿元和6.29亿元，分别占同年总收益的约46.0%，45.6%及52.7%伴随着收入提升的还有利润，2019—2021年，东原仁知服务物管业务的毛利率分别为17.6%，23.5%和23.1%

从社区增值服务来看，2019—2021年东原仁知服务的社区增值服务收益分别为1.75亿元，2.04亿元和2.87亿元，分别占31.4%，26.7%和24%东原仁知服务该业务的毛利率分别为31.4%，34.5%和29.7%

跟所有物业公司一样，东原仁知也对关联地产方的依赖不小，其中近一半来自迪马集团及关联公司根据招股书数据，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2018年的276.5万平方米，占比22.9%，增长至2021年的1410.4万平方米，占比达50.0%

而在上市前的股权架构中，据此前东原仁知的招股书显示，其控股股东为迪马股份，迪马股份的最大股东为罗韶宇，赵洁红夫妇，罗韶宇为实控人，其妹妹罗韶颖为迪马股份董事长。

东原仁知来自第三方在管面积占比的提升源于收并购，这三年，分别收购了重庆盛都，湖北中禾，绵阳瑞升，泸州跨越，皆斯内集团，盛康集团。

在管规模，营收和布局都不占优势的背景下，东原仁知即便此次通过港交所聆讯，在物业股整体下跌的背景下，后续的招股和发行依然存在挑战。